2016年600萬套棚戶區(qū)住房改造任務(wù)如何完成 提高棚改貨幣化安置比例，錢從哪來
對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示，根據(jù)目前住房市場的現(xiàn)實情況，有必要利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道，實現(xiàn)住房存量資源的優(yōu)化配置。
另據(jù)了解，北京市2016年的棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)已經(jīng)于近日獲得批復，今年該市將至少為3.5萬戶棚戶區(qū)家庭解決居住困難問題，改善居住條件。
“貨幣化安置有助于去庫存，將成為棚改安置的發(fā)展方向。但是，貨幣化安置需要大量的資金投入，各級地方政府需要加快探索具體操作辦法。”長富匯銀基金董事長張保國認為。
棚改資金缺口明顯
從今年2月初北京市財政局公布的《關(guān)于北京市2015年預算執(zhí)行情況和2016年預算草案的報告》中可以看到，“2015年保障性安居工程建設(shè)資金實際支出126.1億元，重點支持完成6.1萬戶棚戶區(qū)改造，支持相關(guān)區(qū)域開展環(huán)境整治，推動保障性住房開工建設(shè)，繼續(xù)實施老舊小區(qū)綜合改造等。”
據(jù)此計算，按照此前專家提出的每戶建安成本25萬元的標準，完成6.1萬戶棚戶區(qū)改造任務(wù)，北京市需要前期投入的資金總額為152.5億元。加之其他環(huán)境整治、保障性住房建設(shè)、老舊小區(qū)改造的費用，其資金需求已遠遠超過財政支出的126.1億元。
正是在這種情況下，地方政府開始嘗試設(shè)立棚改專項基金。
今年1月，北京市豐臺區(qū)人民政府網(wǎng)站登出消息，設(shè)立全市首支棚改專項基金，計劃投向豐臺區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目之一的看丹村項目，用于解決項目資本金不足問題。該基金由豐臺區(qū)政府牽頭、國有企業(yè)回購、吸引社會資本和集體經(jīng)濟組織拆遷閑置資金廣泛參與，先后收到意向參與函超過20份。
“長富匯銀基金始終關(guān)注、研究國家在棚改方面的政策與進展，是最早參與棚改的專業(yè)金融機構(gòu)。”張保國稱，“在地產(chǎn)基金行業(yè)面臨大洗牌的環(huán)境下，長富匯銀私募基金選擇棚改項目進行投資，是綜合考慮宏觀經(jīng)濟形勢、政策方向等多方面因素后做出的選擇。”
不過，張保國同時強調(diào)，私募基金在捕捉棚改項目機遇時，也要注重風險控制。
以長富匯銀基金過去在棚改項目投資領(lǐng)域的風險控制實踐經(jīng)驗來看，主要集中在以下幾個方面：
首先，棚改項目自身存在多重變量。目前，真正能讓各方受惠的政策因地而異，并未能夠全面展開，以至于有些棚改項目會因拆遷、文化保護等原因不能全面完工，時間拖得越久，投資面臨的風險也就越大。
其次，當前一些地方的棚戶區(qū)改造，缺乏對資金籌集、使用等前瞻性研究和統(tǒng)一規(guī)劃，融資企業(yè)在成本、規(guī)模等方面也存在控制不力的現(xiàn)象。
再其次，一些棚改項目存在規(guī)劃不到位、布局不合理、重建輕管現(xiàn)象，加上配套建設(shè)不足的問題，也會使項目盡管建設(shè)完工，但在后期租售上卻不受市場歡迎。這也會使項目資金回收緩慢，加劇項目的違約風險。
最后，現(xiàn)階段全國范圍內(nèi)不少城市去庫存仍是房地產(chǎn)市場的主題，投資者對房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的謹慎態(tài)度，無形中增加了那些規(guī)模、實力較弱的私募基金對已投資項目的后續(xù)資金募集難度。如果后續(xù)資金無法繼續(xù)跟進，前期投入資金則有可能面臨“沉沒”的風險。
私募基金積極布局
北京棚改基金的成立與發(fā)展并非首例，在全國范圍內(nèi)，棚改基金在各大城市的棚戶區(qū)改造中早已得以應(yīng)用并起到積極作用。
傳統(tǒng)意義上看，棚改項目資金來源主要是信貸和利用政府投融資平臺舉債，而棚改基金的出現(xiàn)一定程度上講是一種金融模式的創(chuàng)新。
對此，張保國認為，“棚改能享受政策紅利，且大多數(shù)區(qū)域?qū)ε锔娜谫Y仍然采取政府信譽擔保的模式，還款來源有保證，社會資金進入該領(lǐng)域有明顯的動因。”
“長富匯銀目前已參與哈爾濱、西安、襄陽等多個城市的棚戶區(qū)改造項目。通過棚改，拆除城中村老舊民居，并代之以高層樓房和大型商業(yè)中心，有助于加快完善城市配套、提升城市形象、改善居民生活、促進經(jīng)濟和社會的和諧發(fā)展。”張保國說。
據(jù)悉，長富匯銀自2014年起開始著手研究和參與棚改項目，并于2015年初與哈爾濱匯雄集團建立合作，啟動哈爾濱匯雄時代項目。該項目整體占地約5萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約40萬平方米，將填補哈爾濱老城區(qū)東南部現(xiàn)代化商業(yè)與高檔住宅的空白點。目前，項目進展順利，接近封頂狀態(tài)，商業(yè)部分預計年底開業(yè)，建成后將成為香坊區(qū)的商業(yè)航母和香坊區(qū)新地標。
此外，長富匯銀參與設(shè)立的“棚改基金”也正在探索收購商品房用于貨幣化安置的具體操作模式。
“棚戶區(qū)改造貨幣化安置，既可完成安置任務(wù)，又消化了庫存，對于盤活資金和活躍經(jīng)濟都有積極作用。但棚改貨幣化安置需要的資金量是巨大的，政府單靠財政撥款無異于杯水車薪。”在張保國看來，長富匯銀積極參與政府主導設(shè)立的棚改引導基金，幫助解決棚改融資難等問題，是綜合考慮宏觀經(jīng)濟形勢、政府政策方向、實體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、自身風控能力及投資回報等多方面因素做出的正確選擇。
長富匯銀基金研究認為，棚戶區(qū)改造能夠成為眾多私募基金關(guān)注的主要原因有兩點。
一是棚戶區(qū)改造項目前期涉及到土地整理和開發(fā)，會形成一定的收益，棚改之后的住宅商業(yè)開發(fā)，也會形成可觀的回報；二是作為重大民生工程，中央及地方政府會對棚戶區(qū)改造給予較大的財政補貼。
“一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做項目都要求自有資金占35%，而做棚改項目的自有資金只要求20%。”據(jù)張保國透露，除了自有資金、銀行貸款和債券，房企開發(fā)棚改項目還有信托、房地產(chǎn)私募基金等其他資金渠道來源，能夠獲得較大的支持。（來源：中國建設(shè)報）